什么是卖房挂牌经纪？

卖房挂牌经纪是与出售房屋的人合作的房地产经纪人，因此他们有另一个名字：卖方代理。挂牌代理独立于买方代理，买方经纪代表同一房产的潜在买家。

为什么要聘请挂牌代理？

虽然您可以在没有挂牌代理的情况下出售房屋，但这可能不是最好的主意，因为这个过程涉及许多复杂的步骤。“如果做得好，它真的就像礼宾服务一样，卖家可以放松，让别人来完成这个过程，”Janai 说。“如果你是 FSBO [自售]，那么所有这些都必须由你自己完成，而且你可能没有最好的信息。”

需要准备文件、清洁房产、安排摄影日、准备要在网上发布的房源、安排家庭参观等等。这甚至还没有提到处理报价、进行谈判等等。此外，代理商在营销您的房屋时拥有您可能没有的专业知识和经验。

佣金如何与挂牌代理合作？

挂牌代理根据房屋的最终售价收取佣金。佣金是可以协商的，具体金额由您和挂牌代理商定。

佣金在销售过程结束时支付，此时将处理税费、分层费和其他费用（称为调整）等财务问题。如前所述，在 BC 省，佣金是可以协商的，一些代理可能会使用以下公式：前 100,000 加元的 7% 和剩余余额的 3% 左右。然后，挂牌代理通常会将其中的一半提供给买方代理作为他们所做的工作。这意味着挂牌代理和买方代理都将获得前 100,000 加元的约 3.5% 和剩余金额的约 1.5% 左右，外加任何适用的税费。但请记住，不必这样计算，您可以与您的代理合作，将佣金设置为双方都同意的金额。

由于挂牌代理人的佣金来自房屋的最终售价，因此您不会在任何时候直接将现金交给挂牌代理人。

我必须签订合同吗？

要将您的房屋列在 MLS（多重上市服务）网站（如 REW.ca）上，您必须与代理机构签订合同。正如 Janai 所解释的那样，“我们被指定为您的代表，而您是我们的客户。这是有特定原因的。当您与房地产经纪人合作时，当您是我们的客户时，我们有受托责任，必须以一定程度的开放 [和] 诚信行事。我们必须提供一系列东西，几乎与律师相似。”合同有助于确保这一点。

但在您被要求签署之前，还有一些步骤，让您有机会看看某个上市代理是否适合您。首先，您会看到一份交易服务中的代理披露 (DORT) 表格。此表格将解释由代理代理与不由代理代理之间的区别。您将签署并签署此表格，但这不是合同。相反，将其视为您已与经纪人一起审查过此信息的确认。

从现在开始，保密适用。“我们必须为您提供完全的隐私，例如保密，因此您现在对我们说的任何话对我们来说都只是关于您的动机、关于您出售的原因的秘密——没有其他人会知道这些，因为这可能会损害您获得最佳价格的机会，”Janai 说。“即使交易完成后，我们也会保持这种保密性。我们有责任避免利益冲突。”

如果您确定您喜欢这个经纪人并希望与他们合作，您将一起仔细阅读实际合同及其含义，包括佣金结构（又称报酬）。您将签署这份众所周知的上市协议。一旦您签署了这份合同，您就对这位经纪人做出了承诺。您可以稍后取消合同，但如果您不与新经纪人签约（或背着旧经纪人将房屋卖给某人），则在取消合同后会有 90 天的期限，在此期间，如果您的房屋售出，您仍需向该经纪人支付佣金。

因此，为了确保经纪人适合您，请事先进行调查。看看他们从事该行业并在您的市场工作了多长时间。与他们会面时，询问他们是否有处理过类似房屋和情况的经验。正如 Janai 所说，不要害怕询问潜在的挂牌经纪人是否可以按照您的时间表和目标工作。但请记住，在您与经纪人签署 DORT 之前，您所说的任何内容都可能与其他方共享，包括其他经纪人或后来感兴趣的买家。在签署 DORT 之前，请谨慎传播信息。

挂牌经纪人会帮助我为房屋定价吗？

经纪人将帮助您完成的最重要的任务之一是确定房屋价格。正如 Janai 所说，这个过程“既是一门科学，也是一门艺术”。最终，有许多变量将决定您房屋的估价，但根据 Janai 的说法，它们可以分为几个主要类别：

附近活跃房屋的价格。也就是说，附近目前正在出售的房屋，在某种程度上是您的竞争对手。
附近最近出售的房屋。例如，如果您在温哥华西区戴维街附近出售一套两居室公寓，您的挂牌代理人会查看同一地区的类似房产。
您房屋的独特之处。您的代理人会考虑可能提高或降低您房屋价值的因素。例如，最近的装修可能会提高价格，而缺陷可能会降低价格。
在您的销售时间表期间，市场是什么样的？目前是买方市场还是卖方市场？利率如何影响买家的习惯？
为您的房屋合理定价是将其出售的最关键因素之一，也是使用挂牌代理人的主要原因。您的房屋也会有一个 BC 评估价值，您的经纪人可能会考虑这个价值，但这个价值用于确定房产税，而不是您房屋的公平市场价格。

您的挂牌经纪人还会考虑其他人的哪些因素不起作用，包括已取消和已过期的挂牌。“我们会查看这些因素，并再次进行类似的分析：房龄、面积，所有这些因素都会再次发挥作用，让我们了解市场绝对不愿意支付的价格，因为通常这些房屋定价过高，或者存在其他一些问题，导致买家不喜欢它们，”Janai 说。

挂牌经纪人将带来多年的经验、保密性、支持等，指导您完成所有事情。最重要的是，他们会帮助您确定房屋的价格。

如何选择挂牌经纪，其实很简单，也很复杂，但综合来说，是一个权衡经纪人的人品（Integrity）, 销售专业度（Professionalism）和性格匹配度（Personality）的过程。在做决定之前，可以和几个意向经纪简单的电话沟通或者见面，然后根据以上的一些标准， 挑选一个让您“感觉舒服”的人选。

Words byZak Khan of REW.ca